长江商报消息 前日，西安成都等加入这一阵营，迄今已有近30个城市做出调整

■据新京报、华商报、广州日报等

因房产市场的不景气而引发的“救市潮”，似乎已形成连锁反应。昨日，中金公司表示，四大行在上海地区首套房按揭利率已全面九五折，所不同的是只有农行发文并已被媒体报道；而继之前二十多个城市放开限购之后，前日又传来消息，成都也已为楼市松绑。

现状

近6成限购城市松绑

四大行按揭利率松动

截至昨日，我国已有近30个城市对限购政策做出不同程度的调整。“在执行限购的46个城市，未来将在限购政策上出现明显的分化。”中原地产首席分析师张大伟说，首先，一线城市因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；其次，二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松；第三，二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑，影响市场预期的作用。

限购政策调整的同时，贷款政策也在松动，四大行在上海地区按揭利率已全面九五折。“根据我们掌握的权威数据，四大行近期在上海地区的新发放首套房按揭利率平均定价在6%-6.2%之间，即均在九五折或以内，所不同的是只有农行发文并被媒体报道。”中金透露。

对于按揭是什么时候放松，中金介绍，是在5月份央行座谈会之后，“从量的角度来说，6月份新增居民中长期贷款(主要是按揭)1991亿元，同比多增78亿元，扭转了四月、五月份同比少增的局面。从价的角度来说，包括上海在内的不少地区二季度已经出现了按揭利率松动。”

关于按揭会否继续放松的问题，中金认为，会加速放松。之前5月份，中金提到了窗口指导、银行整体信贷额度调控有所放松、内评高级法、按揭不良率较低这些因素仍会继续存在，利好按揭投放。

观察

多数城市走“曲线”全面“松绑”少

据不完全统计，现时已有近30个实行住宅限购令的城市，出现不同程度的限购令松绑迹象。其中，由当地政府部门高调发文宣布取消或调整限购政策的城市仅有呼和浩特和苏州。而在本周三，海口亦传出全面放开限购的消息。其他城市如济南、温州、武汉、厦门、长春、成都等城市，均表现为“只做不说”，即在实际交易操作上已松绑限购，但官方仍对限购令取消一事不表态或坚称其为“谣言”。

而从松绑限购的具体政策来看，主要有以下三种类型：第一种是明确放开某一类或某个区域的住宅商品房的限购政策，但未全面放开限购。如苏州，90平方米以上住房放开限购，此举无疑是在放松对改善型置业者的束缚。

第二种是借由取消或不要求提供住房套数查询证明以及降低“补税”限制等措施，变相放松对置业者购房套数的限制。与第一种相比，此类型更趋于全面解除限购，代表城市有呼和浩特、济南和福州等。

第三种则是采取“曲线救国”的方法为限购“松绑”，譬如放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式。

分析

取消限购≠“救活”楼市

面对各地政府对松绑住宅限购令的蠢蠢欲动，不难看出其背后的主要动机是希望通过“松绑”限购，救活房地产市场，从而拉动当地经济。

但取消限购是否就意味着救活楼市？是不是只要限购令退出，房地产市场就会呈现出报复式的量价齐升呢？

从现有的市场数据来看，这种担忧明显有些过虑了。以呼和浩特为例，在放开限购的近一个月时间里，该市的商品房成交量和成交价并无明显上涨。此外，根据中原监测数据显示，近一个月以来，限购政策松动城市的成交量整体未见明显起色，仅无锡及厦门6月新建住宅成交面积较前两个月平均水平有一定增长，但无锡主要是由于项目降价以及有新盘集中入市，厦门同样是由于新盘集中入市。

显然，逐步回归市场实际供求关系的各地楼市并未出现“大逆转”，尤其是一些高库存的二三线城市，市场供应量远超实际置业需求，建筑产能过剩致使其限购令松绑了也不见得能盘活楼市。因此，想买房投资的朋友要特别注意选择。

影响一城市楼市走向的因素

包括人口年龄分布、外来人口比例等，人口因素是决定城市市场潜力的最长期指标。

当地的人口结构

主要是库存去化周期和月度供求平衡关系，库存过大的城市不宜投资。

当地的供求结构

如果楼市比重比较高，就要提防未来受宏观经济和政策因素的干扰。

当地产业结构