长江商报消息 北上广深一线城市、沿海部分中心城市和中西部部分省会城市

■据第一财经日报、广州日报等

在楼市不断下行的情况下，不少城市开始采取各种措施对限购进行松绑。不过在多位业内人士看来，尽管地方救市心切，但在信贷政策没有放松的情况下，救市的效果十分有限。那么，什么样的城市楼市依然值得投资？哪些城市依然具备投资的潜力，能获得开发商和投资者的关注？

哪些城市投资需谨慎？

人口净流出城市慎入

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，影响楼市市场有多重因素，这其中，人口是最重要的因素。张大伟说，人口净流出的城市，肯定不要进入，人口净流入的地方，要看土地的价格。像一线城市，严格控制人口，限购肯定会继续执行，限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。“因此越是限购的城市，反而越是值得投资的城市。只要价格不离谱，都可以投资。”

一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈。“有什么样的产业发展水平就有什么样的收入水平，进而影响到当地的房价水平。”厦门大学经济学系副教授丁长发说。

有媒体曾选取了2013中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北上广深及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。

工业化早、库存大的城市坚挺度低

像呼和浩特所在的内蒙古全区人口总量不大，这几年吸引的人口净流入也不多。再比如东北地区，由于工业化进程较早，城市化比例已经比较高，吸引的人口流入也比较少。而且由于这些城市的非商品化的住房比较多，这也影响了房地产市场的需求。因此虽然沈阳、长春也是副省级的省会城市，但房价坚挺度远不如南方城市。

一个城市一定时期内的库存对房价走势也有比较大的影响。以杭州为例，作为副省级的省会城市，杭州的人口净流入不少，公共资源也很好，但由于目前库存量实在太大，加之之前房价已经偏高，因此今年以来杭州很多楼盘纷纷降价。

“杭州的需求没有问题，主要还是前期库存太多，价格太高，只要降价还是很有市场的。”张大伟说，只要杭州消化完这一轮库存，地价又不贵的话，杭州仍然值得开发商进入。

■案例分析

相距一公里

佛山楼盘价格为何只广州一半？

东莞和佛山，人口净流入分别位列全国第四和第八，但这两个城市的房价都在万元以下。像广佛交界处相隔一两公里的地方，如果是佛山的楼盘，价格就不到广州的一半。“我两年前在南海区那边买的房子，到现在一点都没升值，要是在广州买，至少都涨三成。”在广州一家金融机构上班的黄先生说。

究其原因，不难发现，以制造业尤其是劳动密集型产业为主的地级市东莞和佛山，虽然吸引外来人口众多，但他们并没有转化为有效的购买力。相反，由于周边存在两个行政级别更高、以服务业为主的副省级城市广州和深圳，一大部分的高端购买力也被分流。

影响一城市楼市走向的因素

哪些城市楼市值得投资？

行政级别等级较高的城市

比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大，对有效购买力的吸引也就比较大。例如，到东莞的外来工很多，但他们并不一定会留在东莞；到广州的外来大学生很多，他们落户广州的机会、能力和愿望也要强很多。

因此，在沿海地区，人们渴望融入的城市主要是三大直辖市、省会城市和深圳、厦门、大连等计划单列市以及像苏州这样的经济明星城市。在中西部，由于每个省基本只有一个中心，也就是省会城市，吸收了全省最好的教育、医疗等公共资源和最多的就业机会，因此这些城市也是未来吸引人口落户的重点。

土地供应小需求旺盛的城市

与杭州相反，同样是副省级城市的厦门则是另一个极端，这几年该市土地供应一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一块地，开发商都会疯抢。

上海易居研究院的报告指出，宁波、兰州、昆明、沈阳和太原这类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱，厦门、大连、武汉、成都和郑州等城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。

部分松绑城市6月商品房价格环比指数

值得投资

的部分城市

这些城市未来仍是各大房企争夺的焦点，也是值得投资买房的地方。

如厦门、福州、南京、苏州、大连、天津、石家庄等，这些城市目前的市场空间也不错。

如郑州、武汉、成都、西安、合肥等城市，在城镇化的大潮下，未来的发展空间仍比较大。

中西部人口

大省省会城市

北上广深

四个一线城市

沿海部分

中心城市